品牌房企争相入驻,地铁即将开通,这个区域能不能买?

郑州楼市 2019-04-21 11:34:55


△此音频大小为1.55MB


新田·国贸360始终被誉为郑州商业的奇迹,可以说它引领着郑州年轻一代的时尚风向标。


其背后的操盘手——新田置业,也从此闯入了郑州居民的视野之中。


除了在商业领域大放异彩之外,新田置业另一大手笔就是,从2006年开始深耕荥阳洞林湖区域,开始建造一座以自己企业命名的特色田园小镇——新田城。


在很多人的心中,对新田城并没有太强的存在感,毕竟位置偏远一些,四环以外,那个地方名字叫荥阳。


偶尔听人谈起,第一反应就是那里有个洞林湖,估计景色不错,以后有时间周末可以去度度假。


“价格低,度假地,生态旅游”是新田城长期以来醒目的标签,要说买个住房长期居住,估计很多人都会摇头!


随着时间的推移,新田置业持续的投入和开发,特别是城市公共基础设施的极大改善,洞林湖区域的人气也逐渐升温,尤其是新田置业更是在2013年11月,2014年8月分别于恒大集团和碧桂园集团签署协议,请来着两大国内知名开发商,三强联手,共同开发建设洞林湖区域。


这一举动,更是吸引了无数人的关注!


在经历了2016年,2017年整个房地产市场疯狂暴涨的洞林湖片区,区域整体价格也从4,500元直接破万!


洞林湖片区现在发展成什么样子了?商业配谈是否已初具规模?未来究竟具不具备自住或是投资的属性?跟随笔者的脚步实地探访!


1

洞林湖片区的交通现状


洞林湖片区以新田城项目为主导,位于位居荥阳贾峪镇,占地7平方公里,毗邻郑州市二七区,周边环境良好,区位条件优越,浅山丘陵环抱,地形地貌丰富,植被茂密,气候宜人,更有千亩洞林湖与古刹洞林寺,尤为出名。


整个区域规划有居住、商业、教育、酒店、农业、旅游等六大业态,终极目标是构建成功能齐全、多元复合的现代田园城市。


洞林湖区域距离市中心直线距离约20公里。


对于洞林湖片区来说,能够吸引购房者的噱头有两点:


远郊度假主题,主打千亩洞林湖,古刹洞林寺,湿地公园等等生态旅游。

特色商业主题,60万方滨湖商业中心、23万方首创奥特莱斯等等。


无论那个方面,都需要交通先行。


通过近些年的建设,洞林湖区域的市政交通环境得到了极大改善。


绕城高速、G310道路和郑少高速擦身而过,新修建的新田大道零距离接驳陇海快速路、中原西路等主干道,未来地铁6号线建成,构建出便捷通达的交通网络。



目前新田城最主要的对外交通就是新田大道和警官大道。


线路一:新田城---新田大道---陇海高架---东区
线路二:新田城---新田大道---中原路---市政府/绿城广场
线路三:新田城---新田大道---地铁1号线 
线路四:新田城---警官大道—西环---中原路—市政府/绿城广场
线路五:新田城---警官大道——航海西路——郑州市区
线路六:新田城---警官大道——绕城高速——郑少高速-机场高速


更适应于市民出行的公共交通:


新田城公交1号线:新田大道---地铁一号线西流湖站
新田城公交2号线:新田大道---中原路西三环 
565公交专线:新田大道---医学院


对于该区域最为重大的交通利好是,2020年底预计开通的地铁6号线,这才是普通市民出行的首选。作为未来城市出行的主要交通工具,轻轨建设的一举一动才更牵动周边辐射人群的心。


郑州地铁6号线工程起于西南部荥阳市贾峪镇,止于东北部的惠济区花园口东站,预计2020年3月31日竣工。其中洞林湖站、湿地公园站这两个站点坐落在洞林湖区域之内,给周边居民的出行和工作带来的极大地便利。


事实上,说了这么多,无论是新田大道还是地铁6号线的建设进度,实际的交通状况都不能只看规划,还是实地走一趟更有说服力!


特别是对于远郊地产项目,交通应该是放在首位考虑的。


普通购房者更是应当在正常工作时段,开车走走亲身体验一下才是常态。

不用理会置业顾问所说的,什么距离三环仅10公里,15分钟到市区诸如此类的。


也许是半夜2点一路狂奔也说不定。


我们的开车路线,是沿陇海快速路一直向西,到洞林湖片区大概30多分钟。但需要注意的是这是出城的路程,逆向出市。


正常工作日,必须是大家齐头并进冲向市区上班。郑州西南区域工作的人还好,其他地区工作的话,迟不迟到全看脸了。



目前的交通基建现状▲


滨湖路,已初见效果▲


正在建设的滨河南路▲


至恒大山水城的南山大道,正在加紧施工。


地铁6号线的施工现场,目前看起来的建设进程非常顺利。


地铁6号线洞林湖站▲


总结:  

洞林湖区域的连接市区的交通建设主干道已成型,区域内部的道路建设还需要加紧施工。道路邻近区域的绿化和景观,如何进行精细化的规划,是下一步考虑的重点。


目前重点工程是最受关注的地铁建设施工,按照计划完工应该问题不大。未来的发展这才是重点!


2

发展现状


一个区域的发展是否成熟,不仅仅表现在公共交通等基础建设上。更重要的是周边设施能否满足附近居民的日常生活。


比如从幼儿园到中学的一站式教育,完备的商业购物环境,基本的医院资源等等。


特别是洞林湖区域的目标要打造成为养老休闲度假圣地,总不能生个感冒也要驱车1小时开进市中心吧。


只有以上这些都具备一定的规模了,才能吸引更多的市民前来居住,度假,生活。


不客气的说十年前的洞林湖片区可以说是满目苍夷,一无所有,周边环境怎么说呢!绝对的原生态!


现在是个什么样子呢?


还是用实景告诉大家吧。


原郑州一中分校(宇华中学)已正式招生多年▲


吉拉斯新田城实验幼儿园▲


碧桂园项目配套幼儿园(建设中)▲


首创奥特莱斯已经封顶,预计年底开业▲


新田甲壳虫公寓▲


特意看了一下很多人关注的新电厂,实际距离新田城大概有4公里▲



新田城的商业街▲


恒大山水城的商业街区▲


碧桂园的英伦商业街▲


洞林湖景▲


区域随拍▲


总结:  

洞林湖区域的公共建设基本完善,能够满足居民的日常生活。其中新田城的生活氛围和入住人群应该是最好的,恒大山水城和郑州碧桂园已经具备了生活条件,但社区人气一般。


各商业中心目前也是新田城的商业氛围稍好,其他两个合作项目的商业完全没有人气,只能及期望年底主打的首创奥特莱斯和未来地铁通车后所带来的人流。


整个区域的公共基础建设还不完善。道路以及周边景观绿化还要持续的投入和规划。特别是对于洞林湖的开发和东林寺的保护,将是未来新田小镇的核心驱动力!



3

在售的项目


新田城的已交付项目▲


恒大山水城的交付项目▲


碧桂园的交付项目▲


总结:  

该区域的三个开发商的已交付的项目,无论是新田的新中式还是恒大的欧陆风格,都有其独特的整体风格,具有强烈的企业烙印!


对于笔者来说,还是更为欣赏新田的中式风,适合我的胃口!


2013年11月,新田置业与恒大集团签署战略合作协议,双方共同开发恒大山水城项目,由恒大操盘。恒大山水城占地1058亩,总建筑面积约100万㎡,容积率1.35。


目前在售的是其4期产品半山,主推高层和洋房。


其中高层户型面积在83-124平方米。洋房面积144-213平方米。


项目内设一个12班制的幼儿园,其中最大的亮点就是距离地铁6号线湿地公园站直线距离800米。


恒大现在都是精装修交房,高层预计售价1万元左右,洋房价格在1.6-2万元之间。


在建的三期项目▲


时曾相识的售楼部▲


总结:  

恒大山水城优势:

交通方便,项目临近6号线湿地公园站。

恒大的产品,无论是内部景观,还是小区水系,甚至是楼宇的整体造型,你都会发现似曾相识,具有严格的统一标准。

已交房项目入住率较低,商业项目基本没有开始营业。部分公共设施还需要进一步完善。


2014年8月,新田置业与碧桂园签署合作协议,共同在洞林湖区域开发郑州碧桂园项目,由碧桂园操盘。郑州碧桂园项目总占地658亩,容积率1.2。产品双拼别墅、多层洋房及高层。目前开发到第三期,占地207亩,以6层改善型洋房为主,毛坯交房。


项目处在三期前期咨询和验资排卡排号阶段,项目位于售楼部正对面“郑州碧桂园”五个大字南侧,预计今年7月份左右推出。按照品牌开发商的一贯态度,不到最后开盘那一刻,谁也不可能知道确切的价格,不过洞林湖地区就3家开发商,置业顾问的原话是参考周边楼盘,洋房毛坯预计在1万出头。



总结:  

优势:

三期较为纯粹,纯洋房设计,随山势起伏而分布坐落。

碧桂园项目的地理位置不错,门口就是地铁6号线洞林湖站,未来出行较为方便。

项目距离首创奥特莱斯和新田360商业项目中心距离较近,仅一路(警官大道)之隔。


劣势:

郑州碧桂园项目整体品质以及社区景观绿化,没有达到购房者的预期。

项目周边基础生活建设仍需完善,生活采购不方便。入住居民较少。


目前新田城,采用分期开发的模式,一期产品自2012年1月份入市以来,销售不错,目前已初具规模。


一期、二期、三期已经交房入住,甲壳虫公寓和五期梧桐雨产品售罄。


目前在售项目为6期,分为二处,南山和海豚湾。


其中海豚湾为商业项目,主推精装平层公寓和毛坯洋房,公寓建面约32-69平,洋房建面约88平、120平。


南山位于洞林湖的东侧,新田城的东南,紧邻滨湖南路、南山大道、奥莱大道以及红石街,该项目处于两个地铁站中间距离大概在800米距离。


六期南山占地50亩,建面6.3万方,社区容积率仅1.19,是一个低密度的小社区,在北侧规划5栋10-15层高层住宅,南侧规划5栋4-6层多层住宅,采用新中式建筑风格,打造一环一轴四进院的景观特色,即一条环形景观跑道,一个中央景观轴和四进院落。


其中在售洋房整体均价9600,建面约85-140平,在售叠墅整体均价约15000元/平,建面约140-190平。


特别指出的是,目前南山项目在售房源较少。


新田城目前最后一期住宅产品【南山】,最突出的优点就是,占据洞林湖至高点,三面环湖,360°无死角瞰湖视野,2.2万㎡小区综合景观,7200㎡中央景观,户户可观景观湖景。



4

购房建议


对于远郊度假盘,通常给出的建议是刚需勿碰,日常通勤和生活配套还是需要完善,教育和医院等公共设施也远远比不上市区几十年的积累。


即使投资也应该谨慎考虑。远郊区域一般体量都大。开发商开发的时间也往往长达数年,一直有新盘出售,(新田置业已经在洞林湖区域制定新的土地规划。)价格与二手房相比,差别不大,二手房自然难寻到买家。


即使房价上涨较多,大概率是纸上财富,变现能力较差,周期较长,很难满足投资的需求。不能贪图眼前的价格低廉。


作为个人退休生活的补充,未来长期自住,在加上未来地铁的通行和独有的商业环境,洞林湖区域还是有其独有的价值。


牢记楼市选房三要素:可售,可租,可住!


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