中国经济10个真相!未来10年将有100个鬼城,101个城市房价坍塌!

中城地产联盟 2021-10-11 14:13:09





人口就是一个城市的生气。

死了的城市只有死了的房价。

未来的中国,人口将更趋于聚集。

超大城市会有,鬼城也会有。

而这些被抛弃的鬼城,房价将迎来坍塌!



被抛弃的东北

以前的辽老大,现在的小瘪三。

 

最近两年,从官方到民间,从媒体到自媒体,都对东北地区的衰落进行了反思。观点基本一致,病源在体制的遗毒、社会的官僚,连李克强总理前几天到东北也调侃:“听说,在东北搞项目要200多个章,要学学南方。”

 

可这边东北经济还没来得及振兴,人口危机却已兵临城下生育率全国排倒数,老龄化严重,人口外流严重。单以大学生群体为例,考上外地大学的,十个有九个毕业后不愿意回东北。而在东北上大学的,毕业后十个也有八个想往外走。从增长速度看,从2006年到2015年,东北地区年均增长率仅为0.21%。

 

在过去,东北也曾经是重要的人口流入地,“闯关东”至今仍然是许多人心中深刻的记忆。但人口净流入如今已成为历史。2000年第五次人口普查的时候,东北三省人口净流入36万,而十年后的“六普”则显示,东北人口净流出200万人。

 

其实在和平时期,人口流动的主要动力就是经济因素,所谓人往高处走水往低处流,人类因利而动,区域经济发展的不平衡,只会导致劳动力流向就业机会更好、收入水平更高的地区。东北三省GDP常年垫底,辽宁更是负增长。经济不景气,没有好的就业和发展机会,自然对人口的吸引力就不足。如今的东北,成了被抛弃的东北。经济颓废加速人口流出,人口流出又加剧经济颓废。

 

在这样一个人口持续流出的地方,房价自然也成了无源之水。

 

截止2015年12月底,沈阳房地产库存2874万平方米,在全国29个重点城市中排名第一。库存高,人又少,房价自然是跌到惨不忍睹。2016年6月沈阳市新建商品住宅均价跌回5年前,只有6979元/㎡。



沈阳的楼市,就是东北的缩影,而东北楼市,就是全国三四线城市的缩影。



不止一个东北


未来10年,中国将有100个鬼城。

 



人口自由流动之后,对城市的优胜劣汰是必然的。苏联解体之后,俄罗斯就曾出现过大规模的人口流动,其中西伯利亚地区成千上万的小镇被废弃,成为鬼城。西伯利亚迁出的居民,主要目标是莫斯科和圣彼得堡。也就是说,小城镇被抛弃,人口向大城市聚集。

 

中国在相当长的时期里,人口流动受到限制。所以,过去20年城镇化的过程,其实也是人口市场配置的过程。而展望未来10年,中国的人口流动也很有可能更加失衡。中西部城市很多盲目扩建的新区,将彻底沦为鬼城。中国的城镇化,将不可阻挡地成为“中东部大城市化”。


从大趋势来看,人口红利的下降已经成为不可回避的话题。目前,我国人口自然增长率已经下降至5%以下,老龄化问题日趋严重。而当人口总量增速下降的时候,城市之间的人口战争更像是零和博弈,这里多了,那里就少了,你死或我亡。

 

近些年来,我国农村的人口越来越少,大量村庄合并消失,而大城市越来越多,2015年我国百万人口以上大城市达到142个。从农村向城市迁移,从中小城市向大城市迁移,我国人口向大城市高度集中。

 

一二线城市备受恩宠,强者更强,比如,上海政府部门曾预测到2020年常住人口将达到2250万,而如今就已经超过2400万了。而三四线的小城市它们没有优质的政治资源,没有优质的商业资源,没有优质的教育医疗资源,没有优质的人力智力资源。所以无法吸引人口流入,反而人口不断外流。

 

于是我们看到中国的房地产市场,一边是火焰一边是海水,一边是严调控一边是去库存。三四线城市的房子,多得成灾。即便本轮调控政府的本意是要去三四线城市库存,然而市场的选择却是残酷的,是符合历史发展规律的。

 

2016年1-7月,全国房地产库存水平比2015年底累计减少约471万平方米,而十大城市库存水平累计减少约1509万平方米,也就是说,十大城市以外的其他城市库存水平反而增加了1038万平方米。三四线城市库存不降反升!



城市间人口的争夺正在发生,因为人是很现实的。经济不发达的地区将逐渐被人抛弃,而经济发达的城市将更受追逐。而且,这个现象将会在未来人口红利趋缓的过程中日趋明显。

 

超大城市会有的,鬼城也会有的。



死了的城市只有死了的房价


人口就是城市的生气,人口就是房价上涨的土壤。

 

如果你问问北上广深每天早上那一群群奋斗青年最大的梦想是什么?

他一定会告诉你:在这个城市买个房子,有个家。

 

如果你去问问全中国几亿农村和乡镇上辛苦劳作供儿子上学的农民,最大的梦想是什么?


他一定会告诉你:儿子考上北上广的大学,在北上广买个房子,找个城里媳妇,生个孙子。

 

北京每年新增常住人口60万人,上海每年新增常住人口60~70万。人不会无缘无故往一个地方集中,人竞相往一个地方走,必定有资源,有利益。形而上叫理想、梦想,形而下叫资源、利益,取得优势资源的可能。大城市的魅力吸引人口聚集,而人口的聚集支撑房价的上涨。

 

为什么房价能够炒起来?就是因为这个住房的刚需需求,使得有人愿意花更高的价格来“接盘”,投资者不至于把房子砸在自己的手上。对于房产投资者来说,他们在购置房产之后,未来获利的方式无非两种:以更高的价格出售套利,或者转租获得持续性稳定的租金收入。而无论是转售还是出租,都必须存在一个“接盘者”。

 

可以说房价是按照资源集中度逐次分布的,在资源稀缺的地区,比如广大西部农村,房价只会越来越低,因为这里人口只会越来越少,人不在需求何来;而在资源集中度高的地区,人口净流入,房价就会竞价升高。

 

前几年,在一些二三线城市的非核心地区,开发商受到前几年全国房地产市场过热的影响,拿地太多,盲目建设。然而二三线城市本地居民的住房刚性需求基本饱和,投资意愿又不高;更无法像一线城市一样吸引非本地居民购房。短暂的热潮之后,一地鸡毛。



许多城市出现了大面积空置的现象,就像鄂尔多斯,成了著名的“鬼城”。如今这里依然人丁稀疏,房价又已跌去7成

 

经常有人在后台询问伪砖家三四线城市的房产有没有投资的价值,如果你认真读懂了这篇文章的观点,就应该知道,一个没有竞争力的城市,一个人口持续流出的城市,房价是没有未来的。

 

因为死了的城市只有死了的房价,而未来10年中国将有100个鬼城,101个城市房价将坍塌!




关于中国经济10个真相

首先声明,我无意唱空或者抹黑中国经济,只是认为,有必要更客观地看待中国过去近40年的时间里真正取得的成就、原因和差距。因为我发现,有很多人其实并不了解中国为什么取得成功,以及中国还有哪些不成功。

 

1、关于经济增长

 

中国经济的增长故事一直被视为“奇迹”,但事实上,中国过去40年的增长故事和东亚很多快速增长经济体没有太大的区别,都是依靠投资和出口。把中国放在东亚快速增长经济体中,中国不算最成功的。如果按照人均GDP的增长去衡量,韩国、日本和中国台湾都用了不到30年的时间,就跨越了中等收入陷阱,成为发达经济体。而中国用了近40年的时间,在人均GDP上取得的成就远远落后于韩国、日本等经济体,这是事实。

 

而且,中国能否跨越中等收入陷阱,仍是一个未知数,中国经济面临的挑战远远大于当年日本、韩国等国家。说中国经济的增长并非是什么奇迹,就是告诉大家,中国人很聪明,只要学习别人成功的经验,就一定也能取得成功,但不要认为中国走了一条和别人不一样的道路。

 


2、关于经济改革

 

中国改革进入到了深水区,民众对改革能否取得实质性进展充满了焦虑和不安。因为大家深知,中国的前途和命运维系于改革的成败。每一次改革面临困境的时候,经济学家都会鼓吹什么“顶层设计”。其实了解中国改革历史的人都知道,中国的改革绝不是“顶层设计”出来的,而是真正一步一步探索出来的。


1978年农村改革,是农民冒着杀头的危险干出来的,中国的乡镇企业,完全就是中国农民创造出来的奇迹。

 

中国很多成功的改革,都是在实践证明正确之后,领导中国改革的人物很聪明地加以承认。记住,改革从来都是干出来的,不是“设计”出来的。小平的“猫论”为什么伟大,就是小平同志如此伟大的人物,都很清楚,我们没有能力设计什么改革方案,只能顺应历史潮流,顺应民间的首创精神。尊重老百姓,这是过去领导人最伟大的地方,也是中国改革最成功的地方。

 

3、关于民营经济

 

今年民间投资断崖式下滑,我在多篇文章中说,这是中国经济最大的危险。因为过去近40年,中国经济增长超过60%的贡献来自民营经济。中国经济取得成功的关键是民营经济这个“增量”部分释放出来的生产力,而不是来自存量的国有企业。

 

过去有一个说法,中国的国有部分占有近70%的资源,但创造的GDP不过30%,而中国的民营企业占有不到30%的资源,创造的GDP却接近70%。你别看全球500强、中国500强,最赚钱的、排名最靠前的基本都是国有企业,但他们对中国经济增长的贡献和他们占有的资源比,的确太少了。一旦中国经济最重要的拉动力民营经济出了问题,中国经济就真的麻烦了。


 


4、关于中国模式

 

对于中国经济过去取得的成功,有人将之概括为“中国模式”,以区别于过去一些转型国家赖以成功的“华盛顿共识”。有人认为,中国在政治体制改革没有推动的情况下,在市场经济不完善的条件下,经济增长如此成功,是有别于其他国家的一种新的模式。事实上,我从来都不认为存在什么“中国模式”这种东西。


中国经济之所以取得成功,仍然是因为中国推动了市场化的改革,中国经济的一切奇迹都应归功于市场化和开放政策,而不是因为中国真的具有特殊性。如果说真的有奇迹的话,那一定是市场经济的奇迹,在国企主导,垄断遍布各个领域,政府对经济的干预非常多的情况下,市场经济仍然在石头上开花结果。中国未来转型的道路仍然只有一个,就是市场化改革!千万不要把经验总结错了,千万不要以为经济发展有独特的道路。

 

5、关于中国房价

 

中国房价不是开发商炒高的。自1998年市场化以来,中国房地产行业的发展总体是成功的,解决了超过7亿城镇人口的居住问题,使得中国人均居住面积已经达到了35平以上,基本解决了住的问题。然而,由于中国房地产市场化改革的半拉子特点,特别是土地一级市场的高度垄断和控制,中国土地出现人为的短缺。中国不缺住房用地,住房用地的短缺完全是人为导致的。土地饥饿营销再加上货币放水,导致了中国房价的快速上涨。

 

过去十年,中国最成功的财富故事就是关于房地产的。房地产这个行业是中国最奇葩的行业,人人都在痛骂,人人却都加入这个财富的游戏,为了抢房子,祖宗三代结伴去欢天喜地地离婚。这个行业从一开始政府几乎每年给吃药,调控了十多年,吃药吃了十多年,但这个行业仍然取得了巨大的成功和发展。我们很少见到哪一个行业像房地产一样,是不断吃避孕药,却不断地结出财富的果实。房地产行业就像一个很有姿色,但名声不好的女人,政府每年都在严肃的指责她,但私下里又和她不断暗度陈仓。

 

记住我的那句话:如果这个世界上只有一种爱是真爱,那一定是中国地方政府对房地产的爱。爱得特别深,特别真,不抛弃,不放弃,你若安好,便是晴天!只要这种爱还在,你就不要期待地方政府和这个坏女人真正断绝关系。

 


6、中国人口太多了吗?

 

人多导致资源紧张是中国经济现实的天大谎言。现代科技和现代经济史告诉我们,资源的紧张绝非因为人口众多,而是因为生产力的落后。过去30多年,中国经济靠低廉劳动力的推动,今天中国经济,特别是制造业面临的困境,根子在于低廉劳动力的丧失。当下中国人口政策面临的最大问题绝非人口太多,生育率太高,而是在人均收入水平仍然处于中等偏下、城镇化远未完成的情况下,人口生育率过低导致人口红利提前终结,和由此带来的老龄化等一系列社会经济问题。

 

关于中国人口的低生育率,这几年经过社会各界较为充分的讨论,逻辑已经逐渐清晰。无论是官方的人口普查数据,还是专家学者的预测,目前中国的总和生育率不仅大大低于很多发展中国家,更是低于英法等欧洲传统的低生育率的发达国家。中国社会科学院发布的《经济蓝皮书:2015年中国经济形势分析与预测》认为,中国目前的总和生育率只有1.4,远低于世代更替水平2.1,已经非常接近国际上公认的1.3的“低生育陷阱”。这种超低生育率,无法完成马克思所讲的基本的人口再生产的任务。

 

低生育率的结果,是中国劳动力人口转折点的提前到来。根据国家统计局的数字:2012年,中国15-59岁的劳动力年龄人口第一次出现绝对数量的减少。当年绝对减少劳动力人口345万,2014年减少了371万,目前已经是连续三年绝对减少。照这个趋势,即使按最乐观的估计,在2010年到2020年,中国的劳动力人口累计将减少近3000万人。

 

特别是,随着人们生育习惯的改变,越来越多的80后、90后根本不愿意多生孩子,这意味着未来中国的人口很可能出现断崖式下滑。过去,中国的一些人口学家总是吓唬中国会出现人口爆炸,所以在生育政策上出现了从单独放开二孩到全面放开二孩的变化。实际上,现在全面废除计划生育,鼓励人们生育,已经没有多少人生孩子了。人口问题的确是中国一切经济问题的根源,制造业竞争力的下滑,根子在人口。

 

7、中国会重蹈日本覆辙吗?

 

关于中国经济的未来,经常听到经济学家警示:中国要避免重蹈日本覆辙。我其实一直认为,中国要是真的重蹈日本覆辙,那是很幸福的。日本在泡沫经济破灭后,经历了所谓的“失去的二十年”,经济陷入停滞。但日本的人均GDP在2012年曾经高达4万多美元,在2015年达到3万2千美元,是中国的3倍。日本产业的国际竞争力远高于中国,日本经济的创新力排在全球第一梯队,日本的中小学教育至少比中国先进半个世纪,日本人均在海外拥有的资产在全球遥遥领先。

 

由于日本的海外投资战略,在日本人口老龄化的情况下,日本拥有来自全球的净资产收益。如果中国重蹈这样的覆辙,我100个愿意!中国国内对日本经济和日本的竞争力缺乏正确的认识,无论是过去,现在,还是将来,日本仍然是中国最好的老师。如果说中国真的要警惕重蹈日本的覆辙,绝不是什么经济停滞或者房地产泡沫,而是日本的人口覆辙。日本人口的减少,是日本国力发展的最大敌人。

 

8、中国制造真的全球第一吗?

 

2009年,中国超过美国成为全球第一制造业大国。从大国兴衰和变迁的历史看,一个国家成为全球第一制造业大国,是这个国家成为全球第一经济大国的必要条件。英国超过中国成为第一制造业大国,美国超过英国,都意味着全球经济权杖的转移。然而,和当年的英国、美国比,中国的第一制造业大国更多的是制造业全球漂移、美国等制造业强国把生产外包的结果。

 

我们所言中国是第一制造业大国,是按照GDP算的,如果按照GNP计算,中国制造业的规模将大大低于美国。道理很简单,iPhone在中国生产,按照GDP算中国制造,但如果按照GNP,则绝大部分的产值应该归美国。大量按照GDP计算的高科技产品,汽车、手机、电脑等,按照GNP将从中国的产值中刨去。所以,争论中国是不是制造业第一大国,不仅仅是产业竞争力、创新能力,甚至在规模上,我们都很难讲,中国真的是第一。

 

9、中国股市为什么不是经济的晴雨表?

 

忍不住把中国股市列进十大问题。尽管我过去一直强调,中国股市属于文学和艺术的范畴,和经济学没有任何关系。但是,当听到中国证监会最近准备拿股市来扶贫,贫困地区的企业上市不需要排队的时候,再次说明了中国股市的不容易。

 

很多人总是认为,中国搞得最失败的是两件事:一是足球,一是股市。足球我同意,股市我一万个不同意。中国股市不仅仅不失败,就其承担的历史使命而言,其完成得非常出色!中国股市一开始是为了国企改制,帮助国企融资而诞生的,国有企业从股市圈那么多钱,你认为很失败?大量的企业从股市不断低成本地圈钱,中国股民很少为此闹事,多成功!我经常觉得,中国股民应该入选感动中国人物。每次股灾,他们都把责任揽自己头上,认为是自己过贪,愿赌服输!这次股市又有了新的使命——扶贫!我担心大量没有上市的企业紧急把企业搬到我老家去!

 

10、中国经济会硬着陆吗?

 

答案很明确:中国经济硬着陆是个伪命题。

 

中国经济远没有到大周期走下坡路的时候。中国经济过去30多年最大的动力是什么?是改革开放,是人们对金钱和财富观念的改变,是鼓励大家创造财富,鼓励大家爱钱。只要中国不胡折腾,只要中国人爱钱的本色没有改变,只要让中国人心无旁骛地喜欢钱,我从来都不认为中国经济会出大问题。就长周期而言,全球经济中,最有希望、最有想象力、最具潜力的仍然是中国经济。十多亿中国人对金钱的图腾崇拜是经济发展不竭的动力。

来源:财经菁英汇)综合自伪砖家说经济、光远看经济


一年一度的全域旅游的落地时代 SMART 度假产业峰会

 2016年,“全域旅游”将为度假产业带来前所未有的机遇,也必将引领一场旅游产业的升级风暴。但是如何践行“全域旅游”概念,有谁走在“全域旅游”探索前端?11月4-5日SMART度假产业峰会,力邀政府、旅游度假产业专家、全域旅游实践先锋人物,共同论道“全域旅游的落地时代”!


峰会时间】 201611月4-5 (2天1夜)

峰会地点 中国●北京

参会对象 全域文旅地产及产业链董事长及核心高管

抢票热线157-1121-8161 或加微信157 1121 8161

办单位】SMART、华城汇、北京星浩投资

本次峰会的四大亮点 (现场首次设立全域旅游场景实验室)

【亮点一】三大平台联禅解读全域旅游如何落地(全面探讨中国的66号公路)

【亮点二】现场首次设立四大主题全域旅游场景实验室(海岛、山地、环湖、北方,聚焦全域旅游专家智库,真实模拟度假产业链互动链接

【亮点三】50+位横跨度假产业链的演讲嘉宾(度假目的地及景区项目的操盘手、全域旅游学者、互联网、金融、自驾、露营地、乡村文旅、酒店、亲子、体育等)

【亮点四】汇聚360+全度假产业链服务机构(将跨越旅游、住宿、娱乐、营销、金融、运营、休闲娱乐、营地装备、自驾路线开发等)



【峰会嘉宾】






【会议日程】











SMART度假产业大会已于2013、2014、2015年在北京举办三届,每届大会旨在扩大SMART度假产业平台资源,从SMART的5方面关注度假产业的成功开发。大会为期2天,由2个主论坛、4个分论坛、专业展览、企业对接、城市品牌推介会、SMART度假产业颁奖典礼等环节组成。来自SMART专家委员会中的近50位专家分别在主论坛部分对开发模式的整体方案及关键节点,在分论坛部分对金融&趋势、开发&娱乐、规划&设计、品牌&营销进行更精准的分析与讲解。




SMART度假产业峰会回顾









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